作者 | 周智宇长胜证券
编辑 | 黄 昱
11月底，深圳湾。华润置地与中海联合开发的豪宅深圳湾澐玺首开，单日吸金130亿元。亿元级的天际大平层被富豪们像买白菜一样扫空，售楼处里涌动的金钱热浪，似乎在宣告那个战无不胜的“深圳一哥”又回来了。
然而豪宅的狂欢掩盖不了华润置地在深圳整体的失势。在深圳这个曾经的粮仓，华润置地持续失速。
根据中指研究院数据，华润置地前11个月以80.32亿元的销售额排在深圳房地产企业销售业绩第七的位置，与第一位的鸿荣源（182.55亿）、第二位的招商蛇口（143.96亿元）差距不小。
深圳湾澐玺由华润置地和中海地产联合开发，按照截至目前近八成网签率来算，会给华润置地贡献超70亿元销售额，但这并不足以让其重回王座。
从2021-2023年连续三年霸榜、断层领先的"深圳榜一大哥"，到2024年滑落至第四名，如今前11个月一直在七至九名徘徊，连前五都挤不进去，华润置地仅用了一年多时间，就跌落神坛。
曾经，深圳是华润置地最重要的“粮仓”，贡献了集团近20%的业绩；如今，这一比例已萎缩至今年前11个月的不足5%。
华润置地在深圳表现不佳，主要是自身引擎熄火了。
过去十年里，华润在深圳的打法是一手抓核心区的“超级项目”（如华润城），一手抓外围区。
过去多年，很多深圳中产、炒房客们最想买入的房子，便是华润城。自2014年该项目开盘以来，项目从最初4.7万/平，一路涨至13.1万元/平米。使得华润城每次开盘长胜证券，都会备受追捧，“千万富豪蹲墙角”的热梗不断。
这也带动华润在核心区以外的“润府”系产品热销。然而从2023年起，市场的分化，让华润在外围区域的产品遭遇冷遇，进而影响到华润置地在深圳销售的半壁江山。
当下，华润置地在深圳更加依赖极个别的“超级项目”。像当前深圳湾澐玺虽然热销，但缺乏像华润城一样的后劲。该项目不仅是与中海合作（权益仅50%），且后续去化压力较大——好卖的亿元大平层近乎售罄，剩下的是竞争最激烈的3000万-5000万“入门级产品”。
一名头部房企华南区域高管认为，澐玺的容积率在7.59，远超传统豪宅的容积率。当下购买澐玺项目的群体与摇号抢润玺的人的投资决策也不一样了，这群人对花3000多万买一个纯居住属性、无海景景观，且价值前景不明朗的户型会再三考量。
随着中信信悦湾、联泰超总湾及招商后海玺等项目陆续入市，深圳的豪宅市场也将上演一场龙争虎斗。
深圳湾澐玺之后，华润置地在深圳的“超级项目”供应也有些乏力。今年深圳出让了12宗地，华润置地仅与招商蛇口联合拿下了一宗地块（权益占比50%）。该地块成交楼面价59586元/㎡，溢价率34.81%，是深圳今年的总价地王，后期大概率会开发为高端住宅。除此之外，华润在公开市场颗粒无收。
公开拿地减少，华润置地在深圳庞大的旧改储备也未有效释放。
在深圳南山大冲村旧改项目后，预计投资总额超700亿元的湖贝旧改项目是华润置地手头重要的一副牌。
这个从2011年就开始介入的巨无霸项目，曾承载了华润打造“全球一流都市综合体”的野心，甚至规划了500米高的地标“湖贝塔”。
今年11月底，湖贝核心的A9地块规划调整，用地性质由纯商业改为“商住混合”，容积率从13.1大幅降至8.7。这意味着部分商业梦想被放弃，转而寻求通过住宅快速回款。毕竟，原计划项目要在2027年完成交付，至今仅有一个地块（A4）交付。
湖贝旧改项目也是华润置地过去商业模式的缩影。华润引以为傲的“城市投资开发运营商”定位背后，经营性资产确是第二增长曲线，但也是巨大的资金沉淀池。
数据显示，截至2022年底，华润置地资产管理规模还在3586亿元，至2025年中，这一数据已来到4835 亿元。为了“减重”，华润置地在诸多头部房企里，是最积极推进资产证券化的一家，但这条路在当下并不顺。华夏华润商业REIT今年3月以来频频公告，拟纳入多个项目扩募，至今未完成扩募。
在巨大的资金沉淀压力下，华润已经等不起了。
就在今年10月底，徐荣接替李欣，出任华润置地控股（核心发债平台）董事长。而早在2023年，这位拥有深厚政府背景的高管，就已经亲自兼任了湖贝旧改项目公司的董事长。
集团总裁亲自下场当旧改项目负责人，并掌管钱袋子，徐荣手头分管的一系列工作耐人寻味。
数据显露了华润置地对资金的极度饥渴。11月，华润置地打破六年沉寂，发行39亿美元债；三天后，又折价配售华润万象生活股份套现20亿港元。截至11月，华润置地年内公开融资超600亿元，创近十年新高。
这背后是华润置地飙升的债务压力。截至2025年中，华润置地综合借贷规模攀升至2812.7亿元，净有息负债率半年内激增7.3个百分点。一年内到期的债务高达616亿元，而手头的现金却在缩水，同比减少了9.8%至1202.4亿元。
华润置地也需要通过腾挪资金和盘活旧改，来熬过这个寒冬。
深圳湾澐玺的百亿热销，是华润置地给自己打的一针高浓度强心剂。药效过后，它依然要面对残酷的现实。
那个“全城通吃、断层领先”的霸主时代一去不返，如何平衡核心资产的利润释放与巨型旧改的资金沉淀长胜证券，会是这家央企在深圳必须面对的长期课题。
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